Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь–февраль. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел декабрь–январь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. 

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Смотрим, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше. 

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. 

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел октябрь–ноябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел сентябрь–октябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

 Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) на юге.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: не опять, а снова всё дорожает.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали.

Первичка подорожала с 413к (данные сентября в сентябре) до 491к (данные октября), одновременно переписали данные сентября с 413к на 572к. Вторичка подешевела с 295к (данные сентября в сентябре) до 266к. Одновременно переписали данные сентября с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применима к ценам в Сочи.

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди фонды от УК Парус. Их фонды недвижимости по праву считаются самыми доходными среди тех, что есть на бирже. Среди фондов есть склады и БЦ, а также обещают скоро фонды на ТРЦ.

Все фонды Паруса доступны только квалифицированным инвесторам. И раз уж я получил этот статус, то решил посмотреть все фонды.

Другие фонды, про которые я уже писал:

• Рентный доход (РД) от ВТБ
• Арендный бизнес 7 (АБ7) от Сбера
• Арендный поток 1 и 2 (АП) от Альфа Капитал
• Атриум

Что внутри и почему только для квалов?

Внутри одного фонда лежит один актив. Это либо склад, либо БЦ, либо ТРЦ (в будущем).

В отличие от других фондов, Парус использует кредитные деньги для формирования фондов (покупки коммерческой недвижимости). Кредит гасится по мере приобретения паёв инвесторами. Также внедряется подход «Level up» — когда не совсем гасится, подробнее по ссылке в видео. Теоретическая доходность выше, риски выше. Поэтому для квалов — и точка.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел июль-август. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: опять всё дорожает.

Я ежемесячно слежу за тем, что происходит с недвижимостью, если не хотите ничего пропускать, подписывайтесь на мой канал в тг.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка снова сильно подорожала с 362к до 413к, а вот вторичка — не так сильно, с 291к до 295к. Но это не рекорд, было прошлым летом и дороже. Видимо, инфоцыганская банда работает с новой силой, секта «недвижимость в Сочи всегда растёт» мутит грязь. Расти-то может и растёт, но ценник уже очень трудненький для покупателей. Первичка +30% за 2 месяца.

ЦБР и аналитики, а мы с вами ведь тоже своего рода аналитики, прогнозируют, что пузырь раздувается и скоро лопнет (нет, он вечный). Льготные ипотеки на новостройки поддерживают строителей, а вторичное жильё можно покупать либо за нал, либо по ставкам от 14–15%. Давайте посчитаем.

87% всех ипотечных кредитов в 2022 году — это льготные программы. Лишь 13-и процентам покупателей не повезло и пришлось брать за «фулл прайс». Нынешние ставки по ипотеке стали заградительными, а рассчитывать можно лишь на рефинансирование после снижения ставки ЦБ под более низкий процент.

Если вам интересны инвестиции, финансы и недвижимость, приглашаю вас в мой канал.

График от ЦБ показывает, как ввод льготных программ разогнал цены на первичку, ну а вторичка последовала за ней. Она не могла расти пропорционально, потому что без льгот средний ежемесячный платёж (а именно на него ориентируются покупатели) по вторичке раздувается до непосильного.

С 1К2020 по 2К2023 первичка подорожала в среднем на 72%, а вторичка на 49%. Конечно, некоторые города отличились и подорожали в 2 и более раз (привет, Сочи или Москва). Удивительно, но по данным ЦБ зарплаты выросли на 43% — почти как вторичный метр. Если вдруг кому-то поднимали зарплаты, помашите в монитор 46-ю процентами прибавленных денег.

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди Арендный бизнес 7 от Сбера или, если точнее, от их УК СФН (Современные Фонды Недвижимости). Один из немногих интересных фондов недвижимости на бирже, тем более, доступен неквалифицированным инвесторам. Целевой состав — 100% складов, хардкора коммерческой недвижимости.

Я уже подробно писал про ВТБ РД (на мой взгляд, равноценный с АБ7), фонды от Альфы Арендный поток 1 и 2, ну и про Атриум не стоит забывать. Для квалифицированных инвесторов есть ещё фонды от УК Парус, хотя сейчас доходности их практически сравнялись с АБ7.

Арендный Бизнес 7 или АБ7 мне интересен не просто так. Он у меня есть в портфеле в связке с РД, которые, на мой взгляд, являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. Считаю, что от 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, сейчас он около 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дают около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части (без учёта депозита). Посмотрим теперь на состав, комиссии, доходность и сравним с конкурентами.